國(guó)土資發(fā)[1999]222號(hào)

　　各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市土地(國(guó)土)管理局(廳),解放軍土地管理局,新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)土地管理局:

　　近年來(lái),一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革,完善土地有償使用方式,開(kāi)展了國(guó)有土地租賃試點(diǎn),取得了一定的經(jīng)驗(yàn)。新頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)已將國(guó)有土地租賃規(guī)定為國(guó)有土地有償使用的一種方式。為貫徹實(shí)施《條例》,規(guī)范國(guó)有土地租賃行為,現(xiàn)將《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)印發(fā)給你們,請(qǐng)結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　國(guó)土資源部

　　一九九九年七月二十七日

　　規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)

　　一、嚴(yán)格依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,確定國(guó)有土地租賃的適用范圍。

　　國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用,由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同,并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式,是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國(guó)有土地出讓為主,穩(wěn)妥地推行國(guó)有土地租賃。

　　對(duì)原有建設(shè)用地,法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥,不實(shí)行有償使用,也不實(shí)行租賃;對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的,可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地,重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓,租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,無(wú)論是利用原有建設(shè)用地,還是利用新增建設(shè)用地,都必須實(shí)行出讓,不實(shí)行租賃。

　　二、國(guó)有土地租賃,可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式,有條件的,必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金,不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn),協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案,并向社會(huì)公開(kāi)披露,接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。

　　三、國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的,租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算;承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的,租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。

　　采用短期租賃的,一般按年度或季度支付租金;采用長(zhǎng)期租賃的,應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。

　　四、國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地,應(yīng)實(shí)行短期租賃,短期租賃年限一般不超過(guò)5年;對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地,應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃,具體租賃期限由租賃合同約定,但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

　　五、租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃,應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和調(diào)整幅度,出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。

　　六、國(guó)有土地租賃,承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后,經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定,可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押,必須依法登記。

　　承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的,承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有,承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系,第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

　　承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的,租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人,承租土地使用權(quán)由第三人取得,租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

　　地上房屋等建筑物,構(gòu)筑物依法抵押的,承租土地使用權(quán)可隨之抵押,但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià),抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　在使用年期內(nèi),承租人有優(yōu)先受讓權(quán),租賃土地在辦理出讓手續(xù)后,終止租賃關(guān)系。

　　七、國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán),在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回;因社會(huì)公共利益的需要,依照法律程序提前收回的,應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。

　　承租土地使用權(quán)期滿,承租人可申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的,承租土地使用權(quán)由國(guó)家依法無(wú)償收回,并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物,恢復(fù)土地原狀。

　　承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的,土地行政主管部門可以解除合同,依法收回承租土地使用權(quán)。

　　八、各級(jí)土地行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)國(guó)有土地租金的征收工作,協(xié)助財(cái)政部門作好土地租金的使用管理。收取的土地租金應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地出讓金的管理辦法進(jìn)行管理,按規(guī)定納入當(dāng)?shù)貒?guó)有土地有償使用收入,專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。

　　九、各省、市在本《意見(jiàn)》下發(fā)前對(duì)國(guó)有土地租賃適用范圍已有規(guī)定或各地已簽訂《國(guó)有土地租賃合同》的,暫按已有規(guī)定及《國(guó)有土地租賃合同》的約定執(zhí)行,并在今后工作中逐步規(guī)范;本《意見(jiàn)》下發(fā)后實(shí)施國(guó)有土地租賃的,一律按本《意見(jiàn)》要求規(guī)范辦理。