物權(quán)需要通過(guò)物權(quán)法定、物權(quán)設(shè)定和物權(quán)登記確立。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作為最重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，很有必要明確其類型、設(shè)立和權(quán)能。

1.改革開放之前，我國(guó)只有行政劃撥用地，隨著土地使用制度改革實(shí)踐探索，才逐漸創(chuàng)新產(chǎn)生了其他不同的國(guó)有建設(shè)用地有償使用方式，逐步上升為法規(guī)，形成不同類型的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，亟需在即將通過(guò)的《民法典物權(quán)編》中對(duì)各類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以及各類集體建設(shè)用地使用權(quán)等進(jìn)行明確和規(guī)范，真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定。

2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)最初是通過(guò)政府不同的供地方式設(shè)立的。當(dāng)然，已經(jīng)設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，也可以通過(guò)依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資等方式，由新的受讓人繼受取得。

3.通過(guò)劃撥、出讓等不同政府供地方式初始取得或通過(guò)轉(zhuǎn)讓等方式繼受取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)類型不同，權(quán)能也各不相同，按照權(quán)能從小到大大略可以作如下排序：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)<承租建設(shè)用地使用權(quán)<授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)<作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)=出讓建設(shè)用地使用權(quán)。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的類型、設(shè)立與權(quán)能

 岳曉武

   國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)法定

至此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由最初的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一種，擴(kuò)展為國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓建設(shè)用地使用權(quán)、承租建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資或入股建設(shè)用地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)五種。但需要看到的是，劃撥和出讓建設(shè)用地使用權(quán)已通過(guò)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》等實(shí)現(xiàn)了物權(quán)法定，承租建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資、入股建設(shè)用地使用權(quán)還停留在國(guó)務(wù)院行政法規(guī)層面，授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)則更是停留在部委政策性文件層面，尚未真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定。目前公布的的《民法典（草案）》對(duì)用益物權(quán)的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)略，只是簡(jiǎn)單區(qū)分了一下劃撥和出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)只對(duì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，其他承租國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資或入股國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)等根本沒(méi)做規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)也只是一語(yǔ)帶之。因此，亟需在《民法典物權(quán)編》中對(duì)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、承租國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以及各類集體建設(shè)用地使用權(quán)等進(jìn)行明確和規(guī)范，真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定。 (從土地角度看《民法典物權(quán)編》（草案）存在的問(wèn)題）

    國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立與取得

作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)是通過(guò)作價(jià)出資（入股）方式設(shè)立的。經(jīng)批準(zhǔn)國(guó)家以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府自然資源部門根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格和出讓金標(biāo)準(zhǔn)，確定應(yīng)折算的出資額或股本額，并向企業(yè)頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）決定書》，企業(yè)依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得相應(yīng)的作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)。

授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)是通過(guò)國(guó)有建設(shè)用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)設(shè)立的。國(guó)家根據(jù)需要，以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理，并向被授權(quán)企業(yè)發(fā)放《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)決定書》，被授權(quán)企業(yè)依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)。

不同類型國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能

（岳曉武 中國(guó)土地學(xué)會(huì)土地法學(xué)分會(huì)副主任委員、中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）

——來(lái)源：土言土語(yǔ)土言